コンサルティング業務 / バリューワーカーズ

【コンサルティング業務の内容】賃貸事務所の経営シミュレーション、不良資産処分のアシスト、等をご提供致します。
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【賃貸事務所の経営シミュレーション】賃貸事務所の経営シミュレーションでは、過去のキャッシュフローを分析し、市場分析を行ない、複数の経済シナリオに基づくキャッシュフローをシミュレーションします。売却が選択肢に入ってくる場合は、専門業者をご紹介させていただくことも可能です。（必要資料）１．評価対象の物件を確定できる地図、公図、登記簿謄本(写) → 隣の土地などが評価対象に混じらないようにするために必要です。２．過去財務諸表（可能な限り長期間の比較財務諸表）(写) → 過去の経営数値の推移について分析するために必要です。既にエクセル等で作成されている場合は、それをご提供下さい。３．中長期経営計画、経営改善計画がある場合、その(写) ４．テナントの賃貸借契約書(写) → 過去の賃料推移の分析と将来の賃料推移の予測のために必要となります。５．建物の長期修繕計画書、これまでの大規模修繕実績(写) → 将来どの程度資本的支出が必要となるか見積もるために必要となります。６．減価償却資産明細台帳(写) → 積算価格・収益価格を正確に把握するために必要となります。既にエクセル等で作成されている場合は、それをご提供下さい。７．固定資産税納税通知書の(写) → 費用項目に固定資産税・都市計画税を正確に反映させえるために必要となります。譲渡の際にかかる登録免許税・不動産取得税を把握するためにも必要となります。８．金融機関からの借入金残高と金利の推移の一覧表(写) → 費用項目を正確に把握するために必要となります。返済予定表もお願い致します。９．建物の建築確認関係書類、図面(写) → 建物を確認するために欠かせない資料です。 10．新築時の建築費、その後の増改築費等がわかる資料(写) 11．管理委託契約書(写) → 管理を外部委託している場合、費用項目を正確に把握するために必要となります。 12．その他の資料(写) → 正確な調査を行うため、必要に応じて追加の資料をお願いする場合があります。
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【不良資産処分のアシスト】不良資産・遊休資産の処分方法について一緒になって検討致します。有力な処分方法が複数ある場合は、複数の試算額をご提供致します。処分方針案策定のお手伝いをさせていただくことや、売却等が選択肢に入ってくる場合、専門業者を紹介させていただくことも可能です。調査報告書は、日本語、英語でご提供可能です。価格を求める場合は、原則として次の方式を適用して評価を行います。１．原価方式‥ 不動産の再調達に要する原価（費用性）に着目して価値を求める方式です。 → 「原価法」といい、求められた試算価格を「積算価格」といいます。２．比較方式‥ 不動産の取引事例等（市場性）に着目して価値を求める方式です。 → 「取引事例比較法」といい、求められた試算価格を「比準価格」といいます。３．収益方式‥ 不動産から生み出される収益（収益性）に着目して価値を求める方式です。 → 「収益還元法」といい、求められた試算価格を「収益価格」といいます。但し、日本の住宅や事務所では取引事例比較法の適用が困難な場合がほとんどです。また、既成市街地内の更地については原価法の適用が困難です。マンション用地・戸建住宅分譲地となりうる土地については上記の他に開発法を適用します。（正確な評価のために）事前に十分な調査を行う必要がありますので、以下の点にご注意ください。物件の種類によっては各方式から得られる試算価格に大きな差が生じる場合があります。個人の住宅と異なり、賃貸ビルでは取引の際に収益性が重要視されます。特殊用途の事業用不動産は不況下で積算価格を大幅に下回る価格で取引が行われてきました。（例）・都会のホテル → 3年前に100億円かけて完成したホテルが破綻。20億円で売却。・リゾートホテル → 経営の悪化したリゾートホテルは有償売却が困難な場合があった。・スーパーマーケット → 10年前70億円で建設した大規模スーパーマーケット。3億円で売却。・ゴルフ場 → バブル期に150億円で開発したゴルフ場が破綻。10億円で売却。・スキー場 → バブル期に230億円で開発したスキー場が破綻。3億円で売却。・人里はなれた病院 → 築12年の病院が破綻。積算価格6億円。6千万円でも買い手なし。このような物件の処分には、事業（不動産・動産・従業員ごと）を譲渡する方法、不動産だけを譲渡する方法、建物を取り壊してマンション用地として売却する方法など、通常、複数の方法が考えられます。その場合、従業員の退職金の支払いの有無、早期売却の必要性の程度も異なったものとなり、正味回収可能額が異なってきます。有力な処分方法が複数ある場合は、処分案策定のために、それぞれの回収可能額を事前に把握することが必要となります。（ご依頼に際して）調査には十分な資料が必要となります。また次の点にご注意ください。（１）目的を十分にご説明ください。（２）場合によっては、一級建築士による建物診断、専門会社による土壌汚染診断、税理士・公認会計士による財務・税務分析、弁護士による法律問題の検討が必要となることがあります。（必要資料）対象となる物件の種類によって、調査に必要となる書類が異なってきます。不動産鑑定士には「不動産の鑑定評価に関する法律」により厳格な守秘義務が課されています。このことを前提に、十分な資料の提供をお願い致します。（例）土地建物とも自己所有のホテルの場合１．評価対象の物件を確定できる地図、公図、登記簿の(写)等 → 隣の土地などが評価対象に混じらないようにするために必要です。２．過去財務諸表（可能な限り長期間の比較財務諸表）(写) → 将来、対象不動産から得られるキャッシュフローを正確に見積もるために必要となります。既にエクセル等で作成されている場合は、それをご提供下さい。３．建物の長期修繕計画書、これまでの大規模修繕実績 → 収益還元法で、将来どの程度資本的支出が必要か見積もるために必要となります。４．減価償却資産明細台帳 → 積算価格を正確に把握するために必要となります。また事業清算を視野に入れなければならない評価の場合は、清算価値の把握のために必要となります。既にエクセル等で作成されている場合は、それをご提供下さい。５．固定資産税納税通知書の(写) → 収益還元法に固定資産税・都市計画税を反映させえるために必要となります。また譲渡に必要な諸費用を反映した評価額（正味の回収額）を出す場合に、登録免許税・不動産取得税を把握するために必要となります。６．建物の建築確認関係書類、図面 → 正確な評価には欠かせない資料です。７．テナントがいる場合には賃貸借契約書 → 収益還元法に反映させるために必要です。譲渡に必要な諸費用を反映した評価額（正味の回収額）を出す場合に、譲受人に引継ぐ保証金の額を把握するためにも必要です。８．管理委託契約書 → 駐車場等の管理を外部委託している場合、収益還元法に反映させるために必要です。９．その他の資料 → 必要に応じて追加の資料をお願いする場合がありますので宜しくお願い致します。

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